안녕하세요. 이제 설 연휴가 시작되네요. 오랜만에 가족 친지들과 뜻깊은 시간 보내세요. 이번에는 주택담보대출의 종류를 한눈에 파악한다는 주제로 글을 올리고 싶습니다.업권별로 아파트 상품 기준으로 설명할 점을 먼저 밝혀두겠습니다. 한번 보시죠.
제1금융권의 최근 분위기
최근 은행업계에 큰 변화가 일어나고 있습니다. 이어지는 규제에도 불구하고 집값은 오르기만 했는데.. 기준금리 인상 앞에서는 힘없이 하락하고 있습니다.규제지역까지 완화해 버리기 때문에 함께 주택담보인정비율도 함께 올라가는 형태입니다. 한마디로 LTV는 집을 사기에 더 좋은 조건으로 변경된 것입니다. 하지만 dsr은 그대로 적용되고 있습니다. 거기에 계속 오르는 시장금리는 부담스러워요.물론 특례보금자리 같은 dsr가 없는 상품도 나왔지만 거의 그대로 총부채 원리금 기준으로 보고 있습니다.
은행권 가계 자금의 종류
보통 뉴스로 보도되는 가계 대출은 은행권에서 취급하는 상품의 일입니다. 역대 최대의 이런 수식어가 붙어 지난 상승기에 많이 나온 것을 기억하시나요?가장 쉽게 접할 수 있는 것이 주택 구입 자금으로 비싼 집을 사려면 거의 이용합니다. 그래서 신규 증가분과..전월 대비의 수치를 보면 어느 정도의 경향을 읽는 것도 있습니다.전세금을 끼고 서울에 갭을 투자한 비율이 매우 높다는 보도가 나왔습니다. 전세라는 특수한 제도에 의해서 가능한 말씀인데요. 세입자가 나오다면 지트를 반납할 필요가. 이를 전세 퇴거 자금이라고 합니다만. 이것도 역시 제1금융권에서 이뤄집니다.이미 거주를 하다가 소유권 이전 3개월을 넘으면 충분하지 않나. 구입 목적이 아니라 생활 안정 자금으로 자금을 신청할 수 있습니다. 의료비, 교육비 등 생활 자금이 필요한 경우에 주택을 담보로 신청할 수 있어요.
제2금융권의 최근 현황
보통 2금융 하면… 캐피털 저축은행이 취급하는 주택담보대출 상품이 활성화되어 있습니다. 이외에도 보험사나 새마을 등의 조합도 포함되지만 LTV가 너무 약해서 한도가 너무 안 나오거든요.보도가 많았던 강원도 레고랜드 전후로 분위기가 확 바뀐 것 같아요. 그 전에는 별반 다를 바 없이 가이드를 따라 심사도 비슷한 자금이 자주 나오기도 했는데 폭발하고 나서 갑자기 자금시장에서 난리가 난 겁니다. 신뢰에 금이 가고 나서… 그때 한전채 얘기가 정말 많이 나왔죠?조달시장에서 돈이 돌지 않고 채권이 팔리지 않아 금리가 크게 올랐습니다. 당시 취급하는 주택담보대출 금액을 줄이거나 중단하는 금융회사도 많이 등장했습니다. 협동조합도 LTV를 조금씩 줄이고 있었고요.
비은행 사업자금이란?
캐피털 저축 은행의 주택 상품 가이드를 보면 사업자 대출이라고 분명히 그렇게 적혀 있습니다. 무슨 뜻이냐면… 사업자가 사업을 하면서 필요한 자금에만 그 목적을 한정시킨다는 얘기죠. 그래서 사업용으로만 자금을 빌려준다는 뜻이에요.그래서 반드시 매출이 일어나고 있는지 확인합니다. 이것은 실제로 사업을 하고 있는지를 보는 것이고, 적어도 사업 기간은 3개월 이상으로 봅니다. 물론 은행마다 6개월 이상 만나는 곳도 있지만..보통 그렇다는 거죠. 그리고 해당 자금에 대해서 어디에 사용했는지 용도를 증명하게 되어 있기 때문에 운영 자금, 시설 자금, 운전 자금 등… 목적으로 자금을 내고 있습니다.
제2금융권 주택담보대출의 종류
제2금융으로 진행할 수 있는 상품은 크게 뒤 순위 선 순위, 대절 후 순위가 대표적입니다. 하나하나 봅시다.㉠ 후순위 담보는 추가 대출과 같은 의미입니다. 만약 집을 구입하기로 은행에서 1위로 30%를 받았다고 하면..그 뒤 추가 주택 담보 대출의 금액을 신청하는 것을 의미합니다. 이는 저리의 가계 자금이 그대로 있어 금융 비용을 계산하면 선 순위보다 낮기 때문에 부담이 적습니다.㉡ 선 순위 선 순위는 대전환이다. 이는 대신 갚는다는 의미입니다. 그럼 무엇을 대신 갚을까. 전에 받은 1위를 돌려주면서… 그렇긴. 보다 높은 한도를 산출할 수 있는 이점이 있습니다. 그러나 그 높은 금액에 금융권 상품의 금리가 적용되는 형식이므로 이자 부담은 더욱 커집니다.예를 들어 은행에서 40%사용 중인데, 저축 은행에 70%의 차환을 하면서…이용 가능 금액이 원금의 30%가 더 나왔다고 보면 후순위에 비해서 한도는 비싸지만..금리가 오르게 되죠?㉢ 전세 후순위 담보 대출 전세 후순위 순위는 전세금의 뒤에 나오는 자금의 일입니다. 은행 뒤가 아니라 임대 뒤에 추가 한도를 끌어내는 것입니다. 통상, 세입자에게 서면으로 동의를 얻게 됩니다. 예외적으로 동의 없이도 가능한 가이드도 있지만 금리대는 높은 것이 단점입니다.
제3금융권 주택상품의 종류는 어떨까.
제2금융으로 한도가 부족하거나 신청할 자격 자체가 되지 않거나 임차인과 물건지의 특수한 상황에 의해서 진행이 어려운 경우도 많습니다.3금융권 주택 담보 대출의 종류의 경우는 아무래도 어려운 물량지나 상황에 대해서 대응을 할 만큼 리스크가 높아지는 금리대도 더 오르게 됩니다.가장 잦은 이유가 신용 평점이 8등급 이하로 될 경우 대부분이 제2금융은 어려운 점수가 됐고 연체 이력이 있거나 개인 회생이나 세금 체납, 공동 명의 지분 담보 대출 등 난해한 물건지나 상황에서도 서류를 접수할 수 있다는 것입니다.제3금융이라는 대부 업계와 p2p업자도 최근 자금난과 역마 진을 우려하고 영업을 잠시 멈춘 곳이 많이 나오고 있는 상황입니다. 업계 1위의 러시 앤 캐시가 신규 대출을 중단한 것만 봐도 대체로 시장의 분위기를 감안할 수 있을까요.
상품 종류에 따른 한도 계산
제2금융이나 제3금융이나 금리보다는 한도가 부족한 사례가 더 많습니다. 그렇게 되면 자금 계획 자체에 지장을 주게 되어 그 의미가 없어지게 됩니다. 그럼 어떻게 한도 계산하는지도 안내해드릴게요. KB 8.0억 LTV 80% 은행권 원금 4.0억 채권 4.8억(8.0억x80%) – 채권= 6.4억 – 4.8억= 1.6억 후순위 기준
후순위로 가능한 한도는 16000만원입니다. KB 8.0억 LTV 80% 은행권원금 4.0억(8.0억x80%) – 원금= 6.4억 – 4.0억= 2.4억선순위기준
선순위는 원금을 기준으로 계산하기 때문에 한도가 늘어나는 것을 확인할 수 있습니다. KB 8.0억 LTV 80% 보증금 6.0억(8.0억x80%) – 보증금 6.4억 – 6.0억=0.4억 전세후순위기준전세 후순위는 비율을 곱한 후 보증금을 빼주세요. 만약 대출이 있다면 그 채권의 최고액도 같이 빼면 됩니다.지금까지 주택담보대출의 종류를 한눈에 파악한다 라는 주제로 그에 대한 내용도 함께 설명을 드렸습니다. 그래서 되게 글이 길고 길어진 것 같아요이쯤에서 마무리하겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.지금까지 주택담보대출의 종류를 한눈에 파악한다 라는 주제로 그에 대한 내용도 함께 설명을 드렸습니다. 그래서 되게 글이 길고 길어진 것 같아요이쯤에서 마무리하겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.지금까지 주택담보대출의 종류를 한눈에 파악한다 라는 주제로 그에 대한 내용도 함께 설명을 드렸습니다. 그래서 되게 글이 길고 길어진 것 같아요이쯤에서 마무리하겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.