안녕하세요, 하케타케시입니다.이번 시간에는 한국부동산원으로부터 ‘부동산 거래 신고에 따른 관련 자료 제출 요청’이라는 공문을 받았고, 이에 대해 성공적으로 대응한 사례에 대해 설명하고자 합니다.한국부동산원 및 시청·구청, 경제자유구역청 등으로부터 부동산거래신고 소명서를 받은 적이 있거나 주택 구입 후 주택자금조달계획서 작성을 예정하고 있는 분들은 아래 사례를 참고하시면 도움이 되리라 생각합니다.
사례
A는 30대 직장인으로서 미혼입니다.A는 당시 무주택자였지만 2년 뒤 결혼을 계획하고 있었기 때문에 주택 구입에 대한 고민이 많았고, 많은 고민 끝에 부모님과 가족들의 경제적인 도움을 받아 서울 소재 주택을 구입하기로 결심했습니다.하지만 부모님과 가족들의 경제적인 지원을 받았다고 해도 서울 집값을 마련하기에는 부족했고 당장 들어가서 사는 것도 아니었기 때문에 공인중개사님의 조언을 바탕으로 일단 매매계약을 체결하고 이후 전세계약을 체결해 갭투자 형식의 주택을 구입하기로 결정했습니다.이때 다른 가족의 자금은 차입 형식으로 차용증을 작성하였고, 부모의 자금에 대해서는 일부는 증여로 일부는 차입으로 증여세 신고 및 차용증을 작성하였습니다.
잔금 일정이 다가왔지만 당초 예상했던 것과 달리 원하는 금액에 전세 계약이 체결되지 않았고 결국 잔금 지급일까지 전세 계약이 이뤄지지 않아 서둘러 부모님 자금으로 대금을 지불했습니다. 다만 계약금과 중도금을 지급하는 과정에서 이미 부모에게 증여와 차입을 한 이력이 있었기 때문에 이를 노출시키지 않기 위해 부모가 지인에게 우회적으로 자금을 이체하고 A가 다시 지인에게 입금받는 형식으로 계좌 거래를 진행했습니다.그로부터 약 1년 후 한국부동산원으로부터 부동산거래신고 소명서를 받게 되어 공인중개사분의 조언을 바탕으로 제출자료 준비와 소명자료를 모두 작성하였으나 소명자료를 불성실하게 작성하여 제출할 경우 과태료가 부과될 수 있어 향후 세무조사까지 이어지지 않을까 하는 불안감 속에 이에 문제점과 해결방안을 요청하였습니다.
검토 내용
1. 가족자금으로 주택구입(가족간 차용증)
A는 부모님과 다른 가족에게 자금을 차입하고 차용증을 작성했습니다.다만 공인 중개사가 준 차용증 양식 그대로 작성한 결과 내용이 너무 미흡하며 A의 소득 대비 차입금 합계가 너무 크기 때문에, 일부는 차입이 아니라 증여로 볼 수도 많았습니다.실제로”가족 간 차입 거래”에 대해서 공증된 차용증이 아니면 채무로 인정할 수 없어 증여세를 추징되는 사례도 있고 차용증 상의 기재된 내용을 토대로 실제 차입과 인정할 수 없다며 증여세 및 가산세를 추징한 사례도 있었습니다.그러므로”가족 간 차입 거래”는 당시 실제로 작성된 차용증의 유무와 원리금 상환 여부, 대출 금액, 대출 금액의 사용 용도 및 차입 당시 정황, 채무자의 상환 능력 등을 종합적으로 고려하고 실제 차입인지 여부를 판단해야 합니다. A의 경우 차용증의 내용이 너무 미흡으로 차용증 상의 기재된 내용의 일부는 실제로 이행하지 못하는 부분이 있어 가족 간 차입 거래가 옳다는 것을 입증하기 위해서는 해당 내용에 대해서 충분히 소명을 해야 합니다.2. 가족이 ‘지인’에게 자금을 우회 입금A는 주택계약 시점에서는 당시 전세보증금 시세와 공인중개사분의 조언에 따라 전세보증금 약 8억원을 예상했지만 잔금지급일까지 전세금액을 낮춰도 전세계약이 이뤄지지 않아 자칫 매매계약이 취소되고 계약금이 위약금으로 대체될 수 있다고 생각해 부모님 자금으로 대금을 지급할 수밖에 없었습니다.다만 부모도 이만한 자금 여력이 없었기 때문에 주변에 찾아 서둘러 마련한 사업자 대출이었고, 해당 자금을 자녀 A에게 직접 송금하는 방식이 아니라 부모가 지인 여러 명에게 자금을 송금한 뒤 지인이 다시 A에게 송금하는 형식으로 계좌 거래를 진행했습니다. 이 부분이 A가 가장 걱정하는 부분이었어요.이에 관련 자료를 모두 요청하였고 자료 검토 후 과거 A의 상황과 유사했던 분의 대응 사례에 대해 충분히 설명하고 몇 가지 대응 방안을 제안하였습니다.3) 부채비율 과다(부채사후관리)A는 약 1억 정도의 본인 자금 외에는 대부분 부모님과 다른 가족에게 자금을 빌려 주택 매매 대금을 지불했습니다. 따라서 부모 및 다른 가족의 자금이 차입거래가 옳다고 인정되는 것도 중요하지만 A의 경우 주택에 대한 채무비율은 약 90%를 초과하므로 이에 대해서는 향후 국세청으로부터 부채상환설명자료(부채사후관리) 통보를 받을 수 있으므로 사전에 부채사후관리를 준비해야 합니다.이에 대해서는 A에 맞는 통장관리법과 향후 해명자료를 받을 것에 대비해 사후관리에 대한 방법도 충분히 설명했습니다.국세청 ‘부채상환 해명자료’에 대해 궁금하신 분은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.https://blog.naver.com/taxbes/222436599864A의 경우도 당초 받은 내용과 자료를 통해 확인한 내용이 달라 사실관계를 수집하는 부분만 상당히 고생했습니다.다행히 A의 적극적인 협조 덕분에 한국부동산원 소명 단계에서 잘 종결될 수 있었고 향후 사후 관리해야 할 부분에 대해 충분히 설명했습니다.부동산 거래 신고 소명의 경우 상당히 많은 자료를 요청하기 때문에 자료를 보지 않고서는 정확히 어떤 부분에 문제가 있고 어떻게 대응해야 하는지 판단하기는 다소 어렵습니다.문제가 있으신 분은 제출 전 전문가에게 상담을 권장해드리며 상담 시 솔직하게 내용을 오픈해주셔야 그에 맞는 대응책을 알려드릴 수 있습니다. 참고하면 도움이 되는 글https://blog.naver.com/taxbes/222310355532한국부동산원구청부동산거래신고소명(상담내용총정리)안녕하세요.배세무사입니다. 많은 분들이 한국부동산원 및 구청으로부터 부동산거래신고 소명에 대한 상담… blog.naver.com한국부동산원구청부동산거래신고소명(상담내용총정리)안녕하세요.배세무사입니다. 많은 분들이 한국부동산원 및 구청으로부터 부동산거래신고 소명에 대한 상담… blog.naver.com한국부동산원구청부동산거래신고소명(상담내용총정리)안녕하세요.배세무사입니다. 많은 분들이 한국부동산원 및 구청으로부터 부동산거래신고 소명에 대한 상담… blog.naver.com